一棟住宅大廈(約10層以上，鋼筋水泥構造)的壽命是多少年呢？在日本買樓，有時會專注留意售價和地段，面積等條件。不過入住後需要定期繳交一些費用來保養維修整座大廈，確保可以安心地 住得更久。你有沒有考慮這些條件呢？
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今天是動畫新·福音戰士劇場版𝄇(日文原題：シン・エヴァンゲリオン劇場版𝄇)原定上畫的日子。相信很多粉絲很期待。不過因疫情擴大，官方於2021年1月14日再度宣佈延期，上畫日期未定。我也是粉絲，期待快點可以看這套電影。大家好，我是住在京都的 kevin。
圖文版
首先解答文初的問題。「一棟住宅大廈(約10層以上，鋼筋水泥構造)的壽命是多少年呢？」日本地方大，40層，50層以上的高層住宅大廈不多，所以在這在以10層以上的住宅大廈為例。還有，一些樓層比較低的住宅大廈，建築物部份是木造，所以這裡以鋼筋水泥構造為例。
住宅大廈的壽命
很多人會想像住宅大廈可以住70年，甚至100年以上。不過，在日本法津上的法定耐用年數是47年。不過不用吃驚，47年這個數字主要是用來計算折舊和借貸時計算建築物價格用的。和實際壽命未必一致。
另外日本有住宅性能表示制度，內有一個項目稱為「劣化對策等級(劣化対策等級)」，目的是用來評價住宅的質素和估算實際壽命。最高的等級3代表住宅可供3代居住，壽命約75年至90年。
而日本政府部門國土交通省(国土交通省)在2013年公開的資料中表示住宅大廈的平均清拆年數為68年。
關於法定耐用年數和住宅性能表示制度，日後找機會再講解。
實際上日本以47年為住宅大廈的基本壽命，跟據住宅大廈的用料和構造來評估其壽命，最長為90年(現時的制度上)。那麼，47年和90年差一倍，有何因素影響住宅大廈的壽命呢？基本上可以分兩大類因素，一是天災，包括地震和颱風，二是保養維修狀況。在這裡主要談談住宅大廈的保養維修。
2019年日本電視台播出的日劇「輪到你了」(原題：あなたの番です。演員有原田知世，田中圭，西野七瀨等)。以住宅大廈(キウンクエ蔵前，高5層)為故事背景，主角(原田知世和田中圭)是一對夫婦，購買了住宅大廈的一個單位開始同居生活。他們每月都要參加居民會(日文為住民會)，和其他業主相討大廈各種事宜，當中包括大廈的保養維修。
每座住宅大廈都有自己的居民會(或者理事會)。業主們都會參加會議，解決該大廈的各種問題。一些少問題會交由管理公司自行處理，如繳交大廈公用部分的電費，打掃大廈，為升降機作定期維修。另外一些事務和問題要居民會(理事會)親身處理。
我早前已介紹了新潟縣湯澤町的住宅大廈只售低於100萬日元以下，我有提及那裡的大廈為何那麼便宜和有甚麼問題。可以參考一下。
住宅大廈的大規模維修
居民會(理事會)裡最大的話題便是大廈的大規模維修(包括裝修，復修等各種工程)。在日本，大概每10年至15年會為大廈作大規模維修。若大廈的壽命為90年的話，總共會進行5至8次大規模維修。到大廈不能居住後，便要負責清拆大廈。
大廈落成後首10年至20年主要進行保養外牆，防漏工程等比較小規模的定期維修。30年打後的維修項目包括更換水管，煤氣喉，屋頂水箱，公用地方的LED電燈，升降機等等比較大規模的定期維修。
除了以上的定期維修外，住在災害大國的日本，可能遇上突發災害而要安排維修。如發生比較大型的地震後，要安排檢查地震有否對大廈結構上造成影響。因應檢查結果可能要進行維修。
要安心地住大廈單位不容易，需要定期和不定期為大廈進行保養維修。要保養維修，當然要錢吧！
大規模維修費用
不知道香港/台灣的地產經紀推銷日本大廈單位樓盤時，會否主動介紹有關保養維修事宜呢？若買了後，每個月都要繳交管理費，共用地方的水電煤等雜費(日文為共益費)，這些費用是為支付每個月的營運費。另外還有大廈維修基金(日文為修繕積立金)，是為日後大廈需要維修時用的。
我估計你會很關心大廈維修基金金額大概多少。當然按不同等級的樓宇和落成年數各有不同，高級大廈的金額較高，落成年數越久金額越高。還有金額是按單位的面積比例來計算，所以單位面積越大金額越高。
我在這裡以一座虛擬住宅大廈為例介紹大廈維修基金的金額和工程的費用。
虛擬住宅大廈為1970年代落成，位置東京某住宅區，共100伙。
50平方米(538平方呎)單位的大廈維修基金：
1970年：1900Yen
1980年：3000Yen
1990年：9000Yen
2015年：13200Yen
40年來加了近6倍。
大廈維修工程費用：
1980年：3千萬Yen
1990年：8千萬Yen
2000年：1億1千萬Yen
2015年：1億8千萬Yen
40年來加了近6倍。
可以理解因應實際維修工程費用而定大廈維修基金的金額。
在計劃大規模維修工程時，如基金不足支付工程費用時，管理公司會借貸來支付。決定了進行工程後，會以分期形式向業主徵收不足的費用，費用內當然包括利息。
如果買新落成的單位時，大廈維修基金金額會較低，如不知道金額會因應樓齡而增加的話，可能會失去預算。如買二手樓的話，售價裡可能會包括未清還的大廈維修基金，請留意。
我在這裡簡單介紹了日本住宅大廈有關維修的內容和費用。你理解了整體上的運作後，可能想知更多已整理更詳細的資料。希望我日後有機會為你介紹(盡量 以不像教科書般來作介紹)。
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